Calcular la RENTABILIDAD de una inversión inmobiliaria

Las inversiones inmobiliarias han sido la opción favorita de los chilenos en las últimas décadas, esto por la inversión en bienes raíces es considerada la más segura y estable. En esta artículo analizamos todo lo que debes saber para calcular el retorno o rendimiento de una inversión en una propiedad Para ello utilizaremos el cálculo de retorno sobre la inversión (ROI). Además se muestra porque el ROI es tan importante cuando se decide hacer una inversión y cómo se usa para comparar al momento de elegir una propiedad para comprar.

​

• Renta inmobiliaria o valor de arriendo mensual: los ingresos que puede generar una propiedad;
• Los costos de operación de la propiedad: En Chile se refiere a las contribuciones;
• Precio de compra de la propiedad: valor de compra de la propiedad.

Más adelante veremos algunos ejemplos de este cálculo.

Importante:

Las cuentas básicas, los gastos comunes son pagados por el arrendatario, por lo tanto no deben ser consideradas en la ecuación.

Ingresos brutos de una propiedad

Los ingresos brutos de una propiedad representan el beneficio monetario que se puede obtener de ella mediante la renta mensual. Este valor depende de varios factores como son tipo de propiedad (departamento, casa, local comercial, oficina, etc.), ubicación de la propiedad y mejoras (centro, suburbios, transporte público, etc.), las condiciones del mercado inmobiliario actuales, etc. Cuanto mayor sea la calidad de la propiedad, mayor será el ingreso bruto. 

Costos de operación de una propiedad

Los costos de operación que básicamente en Chile son las contribuciones, y nos sirven para obtener los ingresos netos de la propiedad al restarlos a los ingresos brutos. En forma simple le restamos a los ingresos brutos (arriendo mensual de los 12 meses del año) las contribuciones pagadas en el año y eso nos da el ingreso neto anual de la propiedad.

Las cuentas básicas, los gastos comunes son pagados por el arrendatario, por lo tanto no deben ser consideradas en la ecuación.

En este punto podemos calcular los ingresos netos de la propiedad y conociendo el valor de venta podemos hacer el cálculo completo.

A modo de ejemplo si nos ofrecen un departamento en 95.000.000 de pesos y se estima un valor de arriendo de 400.000 pesos al mes nos da que sus ingresos brutos anuales son de 4.800.000 pesos, si sabemos que ese departamento paga 200.000 pesos en contribuciones anualmente, nos da que el los ingresos netos de ese departamento son 4.600.000 pesos.

Para obtener ROI de la inversión se tendrá que dividir los ingresos netos anuales de la propiedad por el valor de compra de la misma y el resultado lo multiplicamos por 100. Por lo que en este caso sería 4.600.000 pesos dividido por 95.000.000 pesos lo que nos da 0,0484 y este valor se debe multiplicar por 100. El resultado 4,8 %

Ejemplo de cálculo de rentabilidad

Casa en La Florida

• Valor de venta 120.000.000 de pesos.
• Valor de arriendo mensual $ 590.000
• Contribuciones anuales $ 150.000

Lo que nos da para esta propiedad 5.7%

Interpretar la rentabilidad de una propiedad

Normalmente en el mercado inmobiliario chilenos se establece los siguiente sobre la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

• ROI menor al 4%, es una inversión considerada de baja rentabilidad. Se debe evaluar otras propiedades u otras opciones de inversión.
• ROI entre el 5% y 6% Inversión aceptable y ya se considera una buena opción. Aquí entra en juego si la compra la estamos haciendo íntegramente con recursos propios o con un crédito hipotecario, ya que en el último caso debemos ver si el retorno cubre el dividendo que pagaremos al banco.
• ROI mayor al 7%, se trata de una excelente inversión que está por sobre las opciones financieras seguras.

Rentabilidad de los bienes inmuebles en remate

Rentabilidad de los bienes inmuebles en remate

Como hemos visto, para evaluar la compra de una propiedad, basta con conocer el valor de venta, el posible valor de arriendo y los gastos anuales en contribuciones de la misma.

Para hacer una buena inversión es importante reducir lo más posible el costos de compra de la propiedad tanto como sea posible para aumentar la rentabilidad de la misma. Una forma de comprar barato es participar en remates de propiedades y otra buena posibilidad de negociar el precio de compra la tienen quienes pueden comprar sin crédito.

Una propiedad en subasta se vende generalmente a un costo menor que el valor del mercado, porque el objetivo pagarle a los acreedores en el corto plazo.

Hacer una inversión con crédito hipotecario

¿Cómo lo interpretamos?

• Si el ROI de la propiedad es mayor a la CAE:  Lo que se gana con la inversión será mayor al costo de financiarla con el hipotecario. Irá en aumento tu patrimonio.
• Si el ROI de la propiedad es menor al CAE: Lo que se gana con la inversión es menor al costo de financiarla con el hipotecario. Es una carga negativa a tu patrimonio.
• Si ROI es igual a la CAE: La renta de la propiedad financiará el costo de crédito. No hay pérdidas ni beneficios. Se autofinancia.